金戈白马闯三国 玩家争先入局的长租公寓随时可

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作者: 媒体聚焦 分类: 媒体聚焦 发布时间: 2020-02-16 21:57

  和SOHO态度相反地,是以万科、龙湖地产为代表的房地产商大举入局长租公寓市场。截至2017年7月,万科泊寓签约公寓约为4.5万间;龙湖冠寓“野心勃勃”,计划2020年做到行业前三。除了地产开发商,金戈白马闯三国链家为代表的中介商、华住为代表的酒店、以及创业公司们也纷纷做起长租公寓,在有限的房源市场上“短兵相接”。一方是盈利压力、一方是抢房大战,金戈白马闯三国长租公寓是一门好生意吗?四类玩家入局,媒体聚焦长租公寓却随时可能倒下玩家入局,是看好了长租公寓的未来市场。近30城房地产限购后,银行贷款利率上浮、购房市场进入冰冻期,与之相对的是,中央多部门围绕租住房改革密集出台政策后,长租市场开始火热。华平投资合伙人丁毅曾公开表示,国内体量前十大城市,租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍,一居的品牌长租公寓有巨大的市场空间。Wind和华菁证券研究所一组数据也显示,中国目前的租赁市场GMV(成交总额)为1万亿元,金戈白马闯三国预计到2030年将达到5万亿元,龙头公司管理规模将超100万间。

  苏琦“我不建议去做长租公寓,这个生意是亏的。”8月19日,SOHO中国董事长潘石屹这段话使得长租公寓在租房涨价潮后,再一次引发公众讨论。但8月20日,北京市房地产中介协会随即召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等企业共同承诺不涨租金,并将手中超过12万套的全部存量房源投向市场。潘石屹直指长租公寓盈利难的痛点,认为做长租公寓一定会有银行贷款,其中利息按照银行基准利率是4.9%,可能实际得5%-6%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,租房价格再翻番还是亏本。

  在供需错配、政策利好的驱动下,截至目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家,共分为开发商背景、中介背景、酒店背景和创业类四类。华菁证券地产行业首席分析师周雅婷表示,以上四类参与者各有优势。根据寻找中国创客统计,目前具备一定规模的40家长租公寓中:创业系占多数,金戈白马闯三国有19家,其中包括YOU+公寓、魔方公寓、优客逸家等;开发商类紧随其后,万科、龙湖、保利、金戈白马闯三国碧桂圆等15家房企先后进入这一市场;酒店系,金戈白马闯三国以雅诗阁、华住、窝趣为代表;中介系,以自如、金戈白马闯三国相寓、世联为代表。其中中介系公寓虽数量不多,但规模普遍较大。如今年初完成A轮融资的自如,长租公寓赛道单笔最大融资额40亿元,投后估值约200亿元。创业系融资脚步也不慢,2015年起,魔方公寓、YOU+公寓、优客逸家、寓见也分别完成3亿美元、数亿人民币、金戈白马闯三国数亿人民币、数百万美元的融资。一方面,资本热催生出高估值的长租公寓;另一方面,狂奔的长租公寓也随时可能“倒下”,易居企业集团旗下克而瑞研究中心统计显示,自2017年以来,至少有8家长租公寓宣布倒闭,且多是因为资金链断裂而导致的生存危机。这使得业界对长租公寓是否能够形成稳定的盈利模式,不靠“烧钱”存活下去产生了质疑,金戈白马闯三国这也正是潘石屹不看好长租公寓的原因。

  公寓底租成本偏高,就看谁能熬过去“潘石屹此类表述总体上是客观的,长租公寓处境纠结,一方面住户抱怨房租贵,另一方面自身短期不赚钱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。多位专家对记者表示,除了酒店类、开发商类长租公寓这样的“富二代”,可以盘活母公司的闲置资源,获房成本低,多数创业类、中介类长租公寓都是依靠租赁获房,底租高是长租公寓盈利的首要难点。获房方式与资金成本有关,中原地产首席分析师张大伟给记者算了一笔账:假设公寓企业持有一套一线城市500万的房子,按照一年6%的资金成本计算,资金成本约为30万,但是500万的房子很难租到一年30万的房租。所以,长租公寓也需要在租房市场上向资产拥有方租房。红璞公寓总经理甘伟曾公开表示,公寓的底租成本占总成本的55%-60%,租金差为1.6-1.7倍,还需每年摊销15%-20%的装修成本,金戈白马闯三国以及人工等成本。“其实还是很难盈利。”“现在长租公寓的盈利多是依赖涨租金的做法。”严跃进表示,这也在某种程度上导致长租公寓价格偏高。

  张大伟表示,相同小区、相似户型的房子,自如、蛋壳等长租公寓的价格往往要比一般的散户高30%。记者随机抽取了链家上某上海小区一居室的普通房源和某品牌公寓,发现月租金价格差近500元。偏高的成本,影响着公寓的入住率,也威胁着现金流。链家旗下的“自如”品牌负责人曾公开表示,金戈白马闯三国长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%,才能实现稳定的现金流。“90%的出租率对我们来说,今年就算不赚钱。”这是熊猫公寓CEO王玺龙给的临界值。据严跃进表示,目前一线城市基本上只能保障80%的入住率。这或许可以说明为何一些长租公寓会因资金流断裂被迫退场。同时,北京市房地产中介协会于8月20日召开座谈会,自如、相寓、金戈白马闯三国蛋壳公寓等企业共同承诺不涨租金,并将手中超过12万套的全部存量房源投向市场。蛋壳公寓相关负责人接受记者采访时表示: “蛋壳公寓不会哄抬租金,金戈白马闯三国更不参与市场恶性竞争。我们将尽最大努力盘活存量住房,加大租赁房源供给,稳定租金价格水平。”同时我爱我家表示:2个月内将提供2万套房源,承诺环比8月不涨价。“行业到了洗牌季,金戈白马闯三国考验的是运营能力,未来一定会赚钱,现在看谁能熬过去。”房地产从业者李强(化名)说。一场抢房源扩张和长期回报的对赌游戏短期盈利难、经营风险大的长租公寓,金戈白马闯三国正在资本市场上一路狂奔。华菁证券地产行业首席分析师周雅婷表示,对于长租公寓这样一个资金和资源双密集型的行业,在抢占市场份额的竞速赛跑中,借助股权融资的力量来做大变得十分必要。李强也道出融资的无奈:“长租公寓需要规模效应,对一些没背景的公寓来说,不扩张就会被淘汰;而快速扩张,就会导致空房率提高、入住率降低,亏得更多,所以只能不断融资”。

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